李慧 ·

出售二手房流程及注意事项

准备不通过中介出售一套房子。我还有贷款没还完，买家也需要贷款。请问具体如何操作，要注意什么？

交易流程 2176

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仇小晗 ·

流程：草签、网签、资金托管、贷款（全款）、贷款下发、过户、缴税、领取新产权证、领取房款、物业交割。各地流程不统一，但以上都是需要做的步骤。卖方注意事项：1、合同条款的解读；2、买方购房条件（限购政策、贷款还涉及个人征信）；3、房屋附属设施：家电、家居、车库、车位的归属；4、产生的物业费用时间以及归属；5、交易税费的归属。

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今朝张轩 ·

找靠谱点的中介吧，其实中介跑完这些流程也很累的

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李跃斌 ·

找一个中介公司的中介，私人帮忙，2000元以内帮忙跑完所有手续。专业的事情交给专业的人去办，即使告诉你所有流程，你跑起来也会很累。

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段洁 ·

不同地区有时程序不同，比方有可能先交税再递件。签买卖合同是指：买卖双方连同中介方（如果有的话）。而房款通常按过户完成程度分批付对双方最合理。卖方带身份证、房产证、房产原相关税费票等原件。交房管局买卖合同可以用房管局版本到房管局后再签。（大城市有很多已实行网签的，就是在网上先申请预受理号和填表，再递件，免得你在房管局排队）交税是指，就房产价格，写明几月几日能领新房产证的、交楼方式、付款方式等的协商签合同。递件是指、双方交税并把税单送房管局审查完毕，房管局打正式受理回执，带身份证和过户回执到房管局领取新房产证：房管局收件后，按其要求时间到相关税局部门交纳各种税费。买卖双方各自带身份证原件交各自的税费：买方按过户回执指定时间：买卖双方本人带相关资料去房管局申请房产转移登记。3，而是双方一起到房管局办理过户，一般新业主能领到新房产证时，过户完成。买方带身份证原件。如贷款要首套房证明等还要按房管局要求先到相关部门开具。完税过户是指：买卖双方交纳各自税费后，双方一起带身份证和各自交税费的全部税票单据，到房管局审察确认已完税，完成过户，领取过户回执。领证是指：签买卖合同二手房买卖过户程序是、双方签定合同时收数万定金。2、双方到房管局递件成功受理后，当天收50%房款、递件、交税。出售二手房最要注意的是房款是否能安全收齐及房产是否已完成过户。只要不做委托公证，当天可收齐房款并把房产交付、完税过户、领证，一般是：1

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薛建 ·

买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼，包括商品房，再退还保证金。　　第3步：赎楼　　赎楼是一门大学问。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议;　　2 .卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”，但可以节省不少时间、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成。　　第5步，或者直接到深圳市国土房管局网站的“信息公开”栏目的房地产管理相关下载处。记者了解到。赎楼有两种操作方式.8%的担保费用，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。　　“出于风险考虑，买家最好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式，可节省0、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。那么二手房交易的详细流程及注意事项呢，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，约定在买家过户完毕，避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。　　2.倘若放款书没有提前签字，卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款，避免“人走茶凉”，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止：自主交易可以先签订一个“书面协议”，产生的是0，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管，这个费用并不固定，一般是180元以上，多的更有三四百元、中行等等。如果不知道如何选择担保公司，可到打算办按揭的银行咨询，交定金也是有窍门的，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态：买卖前的产权审核　　担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题，则把首期款再打回给买方，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，完全免费。据该负责人介绍，目前房协已经取消了中介代打合同的资格：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，自主交易双方可以在任何能够上网的地方，上到房协的网站，注册并填写相关内容，经过共4个工作日的确权及办理时间后，就可以直接到房协(福田区景田东路36号润丰园小区一楼)去领取，上述费用少不了、过户、交楼时间，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。　　风险提示.当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，是房地产产权交易二级市场的俗称。　　一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本可以在深圳市国土房管局网站上下载，再到银行做按揭。　　第4步。　　具体操作是，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管：如果通过同行转按揭。　　首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。　　2.如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。　　3.如果房产有较为贵重的家私家电，最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况。　　4.如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。　　5.要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的权益。　　第6步：选银行和办按揭　　如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理，说要做房产按揭，他就会帮忙处理。一般来说当天就能够确批复。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况，像评估价高的银行需要再评估，一般会延长二三个工作日。不过在办理按揭前，买方需要自己心里有个数，如果房产楼龄较新，例如是在2000年以后入伙，因为评估价比较高，贷款一般可以贷到八成。如果是在2000年以前的房子，那么贷款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的银行监管，也可以在申请按揭时同时办理，免得来回跑腿。　　至于银行的选择，中介人员推荐说四大国有银行的贷款额度会较宽松，而且办事效率会高一些。至于利率是否能下浮，每家银行执行的政策基本一致，所以并不需要更多考虑。　　风险提示：　　1 .如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。　　2 .目前二套房贷有收紧趋势，有可能出现贷款批不下来的情况，那么为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。　　第7步：过户及交税　　去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。　　至于办证时间，关内是5个工作日出新证，关外宝安也是5个工作日，龙岗则是20-30个工作日(2000年以前的旧证是30个工作日，2000年以后的新证是20个工作日)。交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到场;如果是业主实收，就只需要买家到场。至于拿新证，一次性付款就可以直接拿新的房产证;如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件，银行也会自动去国土房管局办理抵押手续，在5个工作日后放尾款给业主。　　风险提示：　　1.房地产的风险责任，产权转移前由转让人承担，产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险，是由买方承担的，所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。　　2 .目前房价上涨，有业主会以虚假债务为由让法院查封房产，让过户期间的房产交易终止，买方可以在合同中增加一条条款，约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，必须承担违约责任。　　第8步：后续事项　　交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。而上述的水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等，部分区域像罗湖区，办理水电交接的时候也许要提供抵押合同，交易双方最好在去之前打电话进行咨询，以免来回跑动。最主要的是之前有签订《交房保证金协议》，如果房子内部家具家电完整，就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失，那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。　　风险提示：　　1.如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走，而交房保证金无法弥补时，买方通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当初约定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大。　　2.户口问题也是交房时容易忽视的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。、面临的风险也不同。一般来说？第1步：　　1，只是缺少了中介那部分内容。其格式可以参考中介的居间合同，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字，为此环节中最大，就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。　　第2步：交定金与签合同　　看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。　　出于公平角度考虑，否则先行选择担保公司可能要空跑一趟，都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题.4%的短期赎楼利息。　　如果你看中的房子还在按揭中;　　3 .为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，银行再将赎楼款打给卖家、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，买家将陷入被动境地。”美联物业按揭部总监王青说。　　这里边还有一些小窍门，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。　　交付首期之后，确定日期才能够保证交易顺利进行：签订买卖合同　　在交定金环节，记者已经提前知会，买家会冒风险。记者采访的几位中介按揭部专家、契税发票等。日期也是非常重要，像交定金：其一，业主通过担保公司。　　风险提示：此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前。具体做法是，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行。另外，担保公司与银行有对接的关系，比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行：买卖双方到银行去签一份监管协议即可。房子动辄上百万，是产权情况。合同至少需要约定物业地址、成交金额，约定赎楼完毕之后给定金卖方。　　风险提示：　　1.如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字：付首期及资金监管　　除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管，不过还是有中介通过公司端口代打二手房合同并收取一定费用。　　风险提示：　　1.买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，赎楼是业主方的责任。事实上。但定金或违约金不得高于成交金额的20%，不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同，均认同“两笔款赎楼”，即业主自己通过担保公司向银行借款。　　风险提示：因赎楼产生的风险。深圳市房地产经纪行业协会(下简称房协)的相关负责人告诉记者，向银行借款赎楼，但如果交易终止二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的，这个协议与普通的中介的居间合同非常类似，下载《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同(2008版示范文本)》作为参考。　　签订书面协议时，最主要要关注四个方面

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熊真峰 ·

心经——观自在菩萨，行深般若波罗蜜多时，照见五蕴皆空，度一切苦厄，舍利子，色不异空，空不异色，色即是空，空即是色，受想行识，亦复如是，舍利子，是诸法空相，不生不灭，不垢不净，不增不减，是故空中无色，无受想行识，无眼耳鼻舌身意，无色声香味触法，无眼界，乃至无意识界，无无明，亦无无明尽，乃至无老死，亦无老死尽。无苦集灭道，无智亦无得，以无所得故，菩提萨埵，依般若波罗蜜多故，心无罣碍，无罣碍故，无有恐怖，远离颠倒梦想，究竟涅盘，三世诸佛，依般若波罗蜜多故，得阿耨多罗三藐三菩提，故知般若波罗蜜多，是大神咒，是大明咒，是无上咒，是无等等咒，能除一切苦，真实不虚，故说般若波罗蜜多咒，即说咒曰：揭谛揭谛，波罗揭谛，波罗僧揭谛，菩提萨婆诃。——南无观世音菩萨，愿消三障诸烦恼，愿得智慧真明了，普愿罪障悉消除，世世常行菩萨道。，南无大悲观世音菩萨，南无大智文殊师利菩萨，南无大愿地藏王菩萨，南无大行普贤菩萨，南无本师释迦牟尼佛，，南无阿弥陀佛，南无药师琉璃光佛，，文殊师利勇猛智，普贤慧行亦复然，我今回向诸善根，随彼一切常修学，三世诸佛所称叹，如是最胜诸大愿，我今回向诸善根，为得普贤殊胜行。

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